АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ В ТУАПСЕ "ЧЕРНОМОРСКОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ" работаем с 2006 года!

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

1. Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту.

Для того, чтобы убедиться в том, что недвижимость "чистая", мы в обязательном порядке производим изучение следующих документов: 

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

2. Заключение предварительного договора.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

Сроки

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

Порядок расчетов

• будет ли предоплата и в каком размере
• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

ВАЖНО!!! Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

3. Заключение основного договора, проведение сделки.

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

4. Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

5. Регистрация операции.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

К сожалению, операции с недвижимостью всегда были лакомным куском для разного рода мошенников и аферистов. Чтобы не стать жертвой подобных лиц или группировок, будьте всегда на чеку. Проверяйте и перепроверяйте все документы, консультируйтесь с несколькими риелторами и юристами. Если вы работаете с агентством недвижимости, поищите отзывы в интернете, поинтересуйтесь у местных жителей, что они думают и слышали об этой компании. Толька так Вы сможете себя обезопасить!

5 вещей, на которые должны насторожить Вас:

• Если Вам предлагают внести предоплату за услугу подбора недвижимости или любую другу услугу - не соглашайтесь, на 90% - это развод и лохотрон, рассчитанный на доверчивых приезжих покупателей.
• Если вас приглашают на просмотр объекта недвижимости и просят взять с собой наличные средства, якобы для внесения аванса - ни в коем случае ничего с собой не берите, а лучше вообще отмените поездку.
• На вопросы про документы продавец отвечает неуверенно или путается в показаниях - это сигнал: что-то не так. Всегда требуйте полного набора документов от собственника!
• Всегда требуйте составления акта, с указанием мебели и техники, которая остаётся в квартире или доме! Нередко бывает, что договорённости с хозяевами "на словах" - на деле остаются забытыми после получения денег.
• Не верьте в слишком привлекательную цену! За 11 лет работы, мы многократно убедились, что за подозрительно низкой ценой всегда стоит какой-то подводный камень.

Выводы:

При покупке недвижимости на черноморском побережье, будте бдительны и осторожны. Старайтесь работать со специалистами и агентствами, которые давно на рынке и имеют безукоризненную репутацию. Агентство недвижимости "Черноморское побережье" всегда к вашим услугам. Позвоните нам, если Вам нужен совет или консультация: 8 (938)868-31-81